Umrechnungskoeffizienten

Umrechnungskoeffizienten dienen nach § 19 Abs. 1 ImmoWertV der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben.

Umrechnungskoeffizienten geben das Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines Grundstücksmerkmals zu dem Wert eines Grundstücks mit einer bestimmten Basisausprägung dieses Grundstücksmerkmals (Normgrundstück) an.

In der Praxis werden danach häufig Umrechnungskoeffizienten bezüglich der GFZ i.S. § 20 Abs. 2 BauNVO sowie der Grundstücksgröße durch die Gutachterausschüsse ermittelt. Es hat sich jedoch in einer Vielzahl von Fällen gezeigt, dass sich die Größenabhängigkeit des Bodenwertes nicht (mehr) statistisch gesichert nachweisen lässt.

So werden z.B. in Berlin je nach Nutzungsart (Wohnen und Mischnutzung) unterschiedliche GFZ-Umrechnungskoeffizienten verwendet. Bezüglich der Grundstücksgröße liegen in Berlin keine Umrechnungskoeffizienten vor, während das in Teilen des Landes Brandenburg der Fall ist.  

Die aus dem örtlichen Grundstücksmarkt abgeleiteten Umrechnungskoeffizienten sind den allgemeinen Umrechnungskoeffizienten (z.B. aus Anlagen 1 und 2 VW-RL) stets vorzuziehen.