Rechenhilfen

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modifizierte Restnutzungsdauer

Nachfolgend beschriebene Problematik war bereits in der SW-RL unzureichend dargestellt. Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall von Modernisierungen liegt (gegenüber der SW-RL unverändert) ein theoretischer Modellansatz zugrunde. 

Das Modell geht gemäß ImmoWertV dortige Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) Punkt 2 davon aus, dass die Restnutzungsdauer (RND) auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt und nach der folgenden Formel berechnet wird, wobei die Koeffizienten a, b und c vom Modernisierungsgrad des jeweiligen Gebäudes abhängig sind:

Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.

Das relative Alter wird wie folgt ermittelt:  

Es fehlt jedoch in Anlage 2 der ImmoWertV ergänzend der explizite Hinweis, dass der unter dem dortigen Punkt 2 dargestellte mathematische Zusammenhang nur für den folgenden Fall gilt:

Alter <= Gesamtnutzungsdauer. 

Da in der Praxis häufiger der Fall vorkommen kann, dass das Gebäudealter die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) bereits deutlich überschritten hat, liefert der mathematische Ansatz für diese Fälle fehlerhafte Ergebisse, wenn man o.g. Einschränkung (70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer) nicht rechnerisch umsetzt.

Beispiel (länger zurückliegende Instandsetzung / Modernisierung - kein Liquidationsobjekt):
GND =80 Jahre
Alter = 120 Jahre
Modernisierungsgrad = 4 Punkte

Die Koeffizienten betragen bei 4 Modernisierungspunkten gemäß Anlage 2 Punkt 2 der ImmoWertV:
a = 0,7300 
b = 1,5770
c = 1,1133

Die rein rechnerisch ermittelte (hohe) RND beträgt dann nach ImmoWertV bzw. SW-RL:

RND = 0,73 x 120a² / 80a - 1,577 x 120a + 1,1133 x 80a = rd. 31 Jahre.

Stattdessen müsste wegen Alter > GND die Rechnung (vereinfacht) folgendermaßen aussehen:

RND = 80a x (0,73-1,577+1,1133) = rd. 21 Jahre.

Dieser Wert ist auch der Anlage 4 der SW-RL Tabelle 2.1 zu entnehmen.

Leider ist diese Darstellung des oben beschriebenen Falls weder der SW-RL noch der ImmoWertV in dieser Form explizit zu entnehmen. Dies hätte aber für deutlich mehr Transparenz gesorgt.