Anforderungen an Wertgutachten

allgemeine Anforderungen an Gutachten

Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten bzw. Wertgutachten über den Verkehrswert / Marktwert gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. 

Deshalb werden unter dieser Rubrik Erläuterungen unter anderem zu den Anforderungen an Gutachten gegeben.

Die Gutachten (insbesondere Wertgutachten) werden im Regelfall in schriftlicher, gebundener Form gefertigt. Sie bestehen meist aus einem Text- und einem Anlagenteil.

Gutachten müssen für den fachlichen Laien nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar, logisch aufgebaut, übersichtlich gegliedert und auf das Wesentliche reduziert und methodisch folgerichtig sein. 

Alle dargelegten Ergebnisse und Schlussfolgerungen müssen plausibel begründet sein.

Aufbau von Gutachten

In einem Wertgutachten sollten Beschreibungen bezüglich der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Bewertungsgegenstandes enthalten. 

Darüber hinaus sollte die Bewertungsrelevanz beurteilt werden.

grundlegender Inhalt von Wertgutachten

Nachfolgende wesentliche Punkte müssen enthalten sein, fehlen diese, ist das Gutachten womöglich als mangelhaft einzustufen (Auszug):

• Deckblatt mit Informationen zum Gutachten
• Angaben zum Sachverständigen (mit Name und Anschrift)
• ggf. Bestellungstenor und Bestellungsbehörde
• Gutachtennummer
• Zweck / Grund des Gutachtens
• Art des ermittelten Wertes (z.B. Verkehrswert, Beleihungswert...)
• Datum des Gutachtens
• Unterschrift des Sachverständigen und ggf. Stempel 
• Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung 
• Qualitätsstichtag 
• Wertermittlungsstichtag
• Objektanschrift (Gemeinde, Straße, Hausnummer)
• ​Grundbuch- und Katasterdaten 
  - Grundbuchbezirk und Grundbuchblatt
  - Grundbuchbestand in Abteilung 1 und 2 sowie ggf. 3  
  - Gemarkung, Flur, Flurstück
  - Grundstücksfläche 
• ​​​objektbezogene Arbeitsunterlagen und Auskünfte (mit Datum) 
• ​Inhalts- und Anlagenverzeichnis 
• ​Angaben der im Gutachten verwendeten Literatur
• Quellenangaben zu verwendeten Rechts- und Verwaltungsvorschriften
• Beschreibung und Beurteilung der Lage
• Beschreibung und Beurteilung von Grund und Boden
• Rechtliche Situation, tatsächliche Nutzung
• Beschreibung und Beurteilung der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen
• Flächen- und Massenangaben einschließlich Prüfung der verwendeten Unterlagen
• Wirtschaftliche Gegebenheiten und Grundstücksmarkt
• Wahl und Begründung des/der verwendeten Wertermittlungsverfahren/s 
• vollständige Wertermittlung einschließlich Erläuterung und  Begründung von Wertansätzen 
• Beschreibung und Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale
  
• Zusammenfassung und Beurteilung
  
• Fotodokumentation
  

ergänzender Inhalt (Anlagen zum Gutachten)

Ergänzender Inhalt, der als Anlage zum Gutachten beigefügt werden kann, erleichtert oftmals die Lesbarkeit und Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sowie die Begründungen zu Wertansätzen. Die beigefügten Anlagen ersetzen aber keinesfalls die inhaltliche Auseinandersetzung im Textteil des Gutachtens.

Dazu zählen beispielsweise

• Darstellungen in Kartenwerken 
• (amtlicher) Lageplan
• Dokumentation Lagemerkmale und Lagefaktoren 
• Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Grundbuchauszug 
• planungsrechtliche Grundlagen (z.B. Auszüge aus Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan) 
• Gebäudezeichnungen, Aufmaßskizzen 
• Gebäudebeschreibungen mit Dokumentation der Bauzustände
• Auszüge aus Bodenrichtwertkarten 
• Auszüge aus Grundstücksmarktberichten 
• Auszüge aus wertrelevanten Verträgen
• Mietübersichten, Auszüge aus Mietspiegeln 
• Kurzfassungen der Vergleichs-, Sach- bzw. Ertragswertermittlung
• deduktive Bodenwertermittlungen
• digitalisierte Dokumente auf CD / DVD

Inhaltliche Ausführungen, Beurteilungen, Begründungen von Wertansätzen sind dann fachlicher Teil des Gutachtens.