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Ing.-Büro Knut Mollenhauer
Öff. best. und vereidigter
Sachverständiger BBIK
Promenadenweg 101
D-14532 Kleinmachnow
Fon (033203) 71046
Fax (033203) 71047

Pfusch am Bau

Änderungsdienst

Letzte Änderung am 01.06.2018

Wertgutachten

Ein wesentlicher Eckpfeiler meines Leistungsangebotes besteht aus der Erstattung von Wertgutachten. Diese Wertgutachten können je nach Bewertungsanlass unterschiedliche Anforderungen besitzen.

Verkehrswertgutachten

Häufig steht der Verkehrswert im Vordergrund, so dass das Gutachten dann auch als Verkehrswertgutachten bezeichnet wird. Solche Gutachten spiegeln den stichtagsbezogenen Verkehrswert (Marktwert) eines Bewertungsobjektes (Bewertungsgegenstand) wider.

Ein Bewertungsobjekt kann aus einem einzigen oder mehreren Grundstücken (Liegenschaften) oder aus einzelnen Bestandteilen eines oder mehrerer Grundstücke bestehen.

Die Anlässe für eine Wertermittlung und Anfertigung von Gutachten können sehr unterschiedlich sein:

Bewertungsanlässe von Gutachten

  • Beleihung
  • Erbauseinandersetzung
  • Vermögensübersicht
  • Kaufpreisfindung
  • Bildung oder Auflösung von Eigentümergemeinschaften
  • steuerliche Betrachtungen
  • Finanzierungen
  • Enteignungen
  • Entschädigungen
  • Zwangsversteigerungen
  • Renditeprognosen
  • und andere

Rund um die Bewertung von Immobilien sind viele Details zu beachten, die zum Teil sehr komplex sein können.

Nachfolgend finden Sie einen Auszug von Rahmenbedingungen, die ggf. zu beachten sind:

  • Bewertungsanlass bzw. Zweck des Gutachtens
  • Wertermittlungsstichtag bzw. Qualitätsstichtag
  • besondere gesetzliche Reglungen (z.B. SachenRBerG, SchuldRAnpG, VerkFlBerG, BKleingG...)
  • bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Fragen
  • Fragen zum Erschließungsrecht
  • städtebauliche Fragen hinsichtlich Sanierung, Entwicklung und Stadtumbau
  • Fragen zum Denkmal- oder Naturschutz
  • eigentumsrechtliche Fragen
  • miet- oder pachtrechtliche Fragen
  • nachbarrechtliche Fragen
  • aktuelle oder zurückliegende Rechtsprechung
  • Beschaffenheit des Bewertungsgegenstands
  • Baugrund und Topografie
  • vorhandene oder geplante Bebauung
  • Lage des Bewertungsgegenstands
  • Infrastruktur
  • Altlasten, Sondermüll, Kampfmittel
  • Anwendung von verschiedenen Bewertungsverfahren
  • Datenlage aus dem Immobilienmarkt
  • Fragen zu statistischen Ansätzen
  • allgemeine Marktgängig- oder -fähigkeit
  • konjunkturelle Entwicklungen
  • Honorarfragen
  • usw.,usw.,usw. .......

Gutachtenformen

Die Gutachten (insbesondere Wertgutachten) werden im Regelfall in schriftlicher, gebundener Form gefertigt. Sie bestehen in aller Regel aus einem Text- und einem Anlagenteil.

Je nach Bewertungsanlass werden notwendige Dokumentationen zum Sachverhalt dem Gutachten als Anlage beigefügt. Dazu zählen insbesondere:

  • Rechtsgrundlagen- und Literaturverzeichnis
  • Darstellungen in Kartenwerken
  • (amtlicher) Lageplan
  • Dokumentation Lagemerkmale und Lagefaktoren
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte
  • Grundbuchauszug
  • optional planungsrechtliche Grundlagen (z.B. Auszüge aus Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan)
  • optional Gebäudezeichnungen, Aufmaßskizzen
  • optional Gebäudebeschreibungen mit Dokumentation der Bauzustände
  • optional Auszüge aus Bodenrichtwertkarten
  • optional Auszüge aus Grundstücksmarktberichten
  • optional Auszüge aus wertrelevanten Verträgen
  • optional Mietübersichten, Auszüge aus Mietspiegeln
  • optional Kurzfassungen von Vergleichs-, Sach- bzw. Ertragswertverfahren
  • optional deduktive Bodenwertermittlungen
  • Fotodokumentation
  • optional digitalisierte Dokumente auf CD / DVD

Kurzform

Alternativ besteht die Möglichkeit, Gutachten in Kurzform abzufassen. Hierbei wird im Regelfall auf beschreibende Sachverhalte verzichtet. Darüber hinaus werden nur zwingend notwendige Dokumentationen dem Gutachten als Anlage beigefügt. Gutachten in Kurzform sollten nur in Ausnahmefällen beauftragt werden, weil Fehlinterpretationen aufgrund des geringen Dokumentationsumfangs nicht gänzlich ausgeschlossen werden können.

Formulargutachten

Hin und wieder werden vor allem bei Banken und Versicherungen noch Formulargutachten bevorzugt. Diese bestehen in der Regel aus den seitens der Bank / Versicherung ausgegebenen Formularen (meist etwa 4- bis 8 Seiten). Diese Gutachten können ausschließlich den Kreditinstituten als Grundlage zur Bemessung der Beleihung dienen. Eine darüber hinausgehende Aussagekraft für andere (externe) Zwecke können diese Gutachten nicht besitzen.

Einige Kreditinstitute haben ihre Anforderungen an Wertgutachten inzwischen deutlich angehoben, so dass Formulargutachten eher die Ausnahme bilden.

Der Leistungsumfang wird auf der Grundlage eines schriftlich fixierten Auftrags individuell vereinbart.

Danach richtet sich auch das zu vereinbarende Honorar.

Die Leistungen werden je nach Anwendungsfall entweder nach Stundensätzen in Anlehnung an § 9 Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) bzw. den Merkblättern zur Honorierung von Ingenieur- bzw. Sachverständigen-leistungen der Baukammer Berlin oder nach dem Wert (z.B. i.S. § 34 HOAI i.d.F. vom 10.11.2001, den Honorarempfehlungen des BVS, des BDGS sowie den Honorarsätzen des WGZ) oder fallweise als pauschales Honorar jeweils in der gültigen Landeswährung der Bundesrepublik Deutschland (EUR) abgerechnet.

Neben dem eigentlichen Honorar für Sachverständigenleistungen werden Nebenkosten für Aufwendungen und Auslagen entweder pauschal oder auf Nachweis abgerechnet.

Selbstverständlich erhalten die Auftraggeber entsprechend den gesetzlichen Vorgaben formgerechte Honorar-Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer.

Benötigte Unterlagen

Je nach Art der beauftragten Leistung werden unterschiedliche Unterlagen benötigt.


Hierzu zählen bei Wertgutachten beispielsweise

  • Nachweis Objektlage mit postalischer Adresse (soweit vorhanden)
  • Grundbuchauszug
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte
  • soweit vorhanden Baulastenverzeichnis (je nach Bundesland)
  • soweit vorhanden Gebäudeunterlagen
  • soweit vorhanden (amtliche) Lagepläne
  • soweit vorhanden Mietverträge

Es wird auch die Beschaffung oder Ergänzung fehlender Unterlagen bei Erteilung einer entsprechenden Vollmacht übernommen.